양도소득세 계산기 쉬운 사용법-비과세조건 케바케로 확인하고

최근에 많이 오른 집가격 때문에 집을 매도하거나 분양권을 매도하면서 발생하는 양도소득세에 대한 관심이 높아져 있습니다. 다주택을 소유하신 분들이야 주위의 부동산이나 법무사를 통해서 자신의 재산에 대한 양도소득세 계산이나 종합소득세 계산 같은 것들을 쉽게 해결하지만 집을 한 채 또는 투자로서 한 채 더 가진 분들이라면 직접 내 집을 팔았을 때 양도소득세가 얼마나 나오는지를 스스로 알아봐야하죠. 여러 양도소득세 계산기들이 있어서 직접 확인할 수 있지만 처음하시는 분들에게는 조금 애매한 부분들이 많이 있으니 각각의 상황에 따라 케바케로 저랑 같이 양도소득세 계산기를 사용해서 내 집을 매도할 때 양도소득세를 얼마정도 내야하는지 미리 알아볼께요. 

 

 

 

1. 양도소득세 계산기 사용을 위한 기본개념

 

기본적인 요소들은 알고 있어야 내가 가진 집을 팔때 양도소득세가 얼마나 나올지를 예상해 볼 수 있겠죠? 먼저 가장 기본인 양도소득세라는 말의 의미는 내가 가지고 있는 재산의 소유권을 다른 사람에게 양도하여 발생한 이익에 대한 세금을 내야한다는 것입니다. 이때 재산의 소유권이라고 하면 건물이나 토지 외에도 회원권 주식, 분양권 등 다양한 권리들을 말하는데 일반적으로 주로 사용하는 주택이나 분양권을 다른사람에게 팔았을때 남은 이익에 대한 세금을 양도소득세라고 보시면 되겠습니다. 주택을 매매했을때를 가정하여 가장 간단하게 생각하시면 아래와 같이

이렇게 생각하시면 이제 기본기는 갖추게 되었습니다. 여기에 판매이익에서 각종 세금이나 추가로 지출한 법무사비, 복비등의 비용, 경비등을 빼고 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 뺀 후, 양도소득세율을 곱하면 정확하게 양도소득세 계산기를 이용해서 세금을 계산할 수 있습니다. 

 

2. 양도소득세 기본세율

 

양도소득세에 대한 이야기가 많이 나오고 법도 개정이 되어 세율이 상승하는 이유는 아파트나 분양권을 산 후 판매하고 남은 이익이 단기간에 너무 상승하게 되어서 투기를 부추기고 있기 때문에 투기세력을 잠재우기 위한 것이겠지요. 선량하게 열심히 돈을 모아서 한 집을 사고 거기에서 살다가 이런저런 이유로 집을 팔고 이사를 가는 분들에게 세금을 많이 내가할 의도는 전혀 아닙니다. 일단 양도소득세의 기본세율을 보고 투자가 아닌 거주지로서 집을 가지고 있는 분들이 집을 팔고 남은 이익에 대한 양도소득세에 대해서 말씀을 드릴께요. 

 

 

이렇게 기본세율이 2021년 1월 1일 발생하는 양도소득 발생분에 대해서 적용되고 있습니다. 기본세율으로 간단한 예를 들자면 집을 팔아서 세금, 여러가지 비용을 모두 제하고도 1억원의 이익을 가졌다면 여기에 35%가 양도소득세로 세금추징을 하게 됩니다. 즉, 3,500만원이 세금이라는 얘기입니다. (직관적으로 예시를 든 것이고 이것보다는 적게 책정되는데여기에는 여러가지 공제방법이 있으니 그 부분은 밑에서 말씀드릴께요.)

 

3. 1세대 1주택 양도소득세

 

집을 보유하신 분들 중에서 가장 많은 분들이 1세대 1주택을 보유하시고 계시죠. 이런 분들이 집을 팔면 처음 샀을 때 가격보다 당연히 집값이 올라서 양도차익을 얻으시겠는데 양도소득세라는 말을 많이 들어서 세금을 많이 낼까봐 조금 걱정되는 분들도 많으실꺼라 생각됩니다. 하지만 걱정마십시오. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 대해서 현재 실거래가 종전 9억원이였던 것이 2021년 12월 8일 부터는 실거래가 12억원 까지는 1세대 1주택으로 2년이상을 보유한 후 집을 팔면 양도소득세는 없습니다. 만약 집을 샀을때 그 집이 조정지역대상이였다면 2년이상 보유하고 2년이상을 거주까지 해야만 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 

 

 

2년 미만 보유시 양도소득세

 

1세대 1주택이지만 위 표의 해당 면제조건이 아니면 즉 2년 미만으로 보유한 주택을 판매한다면 양도소득세를 납부하여야 합니다. 다주택자와 1주택자 모두 이 조건에 해당된다면 아래 양도소득세를 납부하여야 합니다. 

 

 

예를 들어서 아파트를 사서 2년 이내에 팔아서 1억원의 이익이 남았다면, 남은 이익 중에서 60%인 6,000만원을 세금으로 납부하여야 합니다. (각종 세금이나 비용을 제한 부분에서 60%이기 때문에 실제는 세금이 조금 작아지지만 직관적으로 느낄 수 있도록 간단히 표현해 드렸습니다. ). 국세청에서 양도소득세 계산기를 통해 계산한 양도소득세 예시를 아래와 같이 보여드릴께요.

 

국세청 2년 미만 양도소득세 예시

 

 

4. 이외 일시적 다주택자 양도소득세 세율 적용

 

다주택을 소유하신 분들이라면 양도소득세를 2년 미만을 보유 했을 때는 위 표와 같은 양도소득세를 적용받고, 2년 이상 보유 후 판매하는 부분에 대하여 기본세율을 적용받고 세금을 납부하게 됩니다. 양도차익에서 장기보유특별공제를 제하고 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만원을 제한 금액에 기본세율을 곱한 금액을 양도소득세로 납부해야 합니다. 하지만 다주택의 의도가 전혀 없이 어쩔 수 없이 다주택. 특히 2주택을 소유한 많은 경우가 있는데 이것들은 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있는지를 먼저 확인해보겠습니다. 

 

1가구 2주택

 

김복순씨는 서울에서 힘들게 모은 돈으로 3년전에 작은 아파트 한채를 샀습니다. 그런데 현재의 집에서는 출퇴근하기가 힘든 곳으로 직장을 옮기게 되어서 어쩔 수 없이 회사근방의 아파트를 알아보던 중, 괜찮은 곳이 있어서 계약을 하고 이사를 가게 되었습니다. 3년전 구매한 아파트가 이사가기 전까지 팔리면 1가구 1주택에 2년 보유, 2년 거주 조건을 모두 만족하기 때문에 양도소득세가 비과세가 되는 건 이제 당연히 아실꺼예요. 그런데 이게 이사가기 위한 집의 계약과 등기전에 안 팔렸을 경우, 이건 1가구에 2주택을 소유하게 되는거잖아요? 이러면 비과세 혜택을 못받게 되는 걸까요? 

 

일시적 2주택

 

이런 경우는 비일비재 하면서 투자나 투기가 아닌 생활의 일부분으로서 이루어지는 부분이잖아요? 그래서 당연히 법에서는 일시적 2주택이라는 용어를 사용하여서 위 사례의 경우에는 기존 3년전에 산 작은 아파트를 이사가기위해 산 아파트 취득일 부터 3년 이내에 팔게되면 양도소득세는 비과세가 됩니다. (당연히 조정지역이라면 2년이상 보유 2년이상 거주요건을 충족해야 하고, 이 외 지역이라면 2년이상 보유 조건을 만족해야 하고 실거래가 12억원 이하에 적용됩니다. )

 

혼인 상속으로 인한 일시적 2주택

 

김복순씨와 김복돌씨가 결혼을 하는데 둘 다 모두 1주택을 소유하고 있는 분들입니다. 결혼을 하게 되면 2주택이 되는데 1채를 팔면 양도소득세를 내야 할까요? 이런 경우에도 일시적 2주택으로 간주하고 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세를 비과세 규정을 적용합니다. 

김복순씨가 3년전에 작은 아파트를 가지고 있는데, 아파트 1채를 상속으로 받게 되었습니다. 이럴 때도 일시적 2주택으로 생각하고 김복순씨의 가지고 있던 아파트를 팔게되면 양도소득세를 적용하지 않습니다. 하지만 상속받은 아파트를 먼저 양도하게 된다면 비과세혜택은 받을 수 없고 일반세율로 계산한 양도소득세를 납부하여야 합니다. 

노부모 봉양을 위해서 합가를 한 경우에 1세대가 되면서 2주택을 소유하게 되는 경우에도 일시적 2주택으로 적용받아서 합가를 하게 된 날부터 10년이내에 이 경우에는 어느주택이든 상관없이 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택을 누리게 됩니다. 

 

일시적 2주택에서 기 거주주택을 팔아 비과세혜택을 받고 새로 취득한 주택의 비과세 적용기준은?

 

기존 가진고 있던 주택을 처분하고 양도소득세 비과세혜택을 받았다면 이제 남은 주택에 대해서 양도소득세가 어떻게 적용되는지 궁금해집니다. 이럴 경우에는 비과세혜택을 받는 주택을 팔아서 양도한 날부터 새로산 주택에 대해서 양도소득세 1가구 1주택 보유기간 산정이 시작됩니다. 기존 주택을 팔고나서 2년이상 보유를 하고 나면 새로산 주택도 팔때 양도소득세를 안내도 된다는 말이죠. (물론 조정지역에 주택이 있다면 2년이상 거주 요건까지 충족해야지 비과세 혜택입니다. )

 

국세청 양도소득세 예시

 

 

5. 양도소득세 비과세 적용 제외 양도소득세 계산

 

더 많은 비과세 사례들이 있지만 이 정도 요건 외에 다주택으로 또는 2년 미만의 보유 주택이나 분양권 등을 양도하게 되면 양도소득세를 일반세율로 적용하여 납부하여야 하는데, 이 경우 계산은 아래 국세청에서 제공하는 양도소득세 계산기가 가장 정확합니다. 이 양도소득세 계산기 적용하는 법을 따라해보시라고 직접 작성하면서 사용법을 알려드리려고 포스팅을 작성했는데, 이 양도소득세 계산기를 사용하지 않아도 되는 분들의 사례를 먼저 소개해 드리다보니 포스팅이 길어져서 계산기 적용하는 방법은 추후 포스팅해 드리도록 하고 지금까지 말씀드린 것들만 가지고 직접 아래 링크로 들어가보시면 분명 어렵지 않게 본인의 양도소득세를 미리 계산해 보실 수 있을꺼예요. 

https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/rn/a/a/b/b/UTERNAAU62.xml

국세청 홈택스

 

 

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